Vender una propiedad con éxito en Costa Rica requiere más que cumplir con los aspectos legales—implica visión estratégica, orientación experta y una comprensión de un entorno normativo en constante evolución. Para los vendedores de alto perfil, esto suele incluir estructuras fiduciarias, planificación fiscal y un acompañamiento legal integral adaptado a portafolios complejos y necesidades específicas.

Esta guía resume los aspectos legales más relevantes para vendedores exigentes que busquen tomar decisiones informadas y seguras en el mercado inmobiliario actual.

Estos porcentajes de honorarios legales representan las tarifas mínimas establecidas por el Colegio de Abogados de Costa Rica. Pueden incrementarse según la complejidad de la transacción o los acuerdos entre las partes.

En Costa Rica, no existe una regla fija sobre quién debe pagar los costos de transacción inmobiliaria. Estos gastos pueden ser:

• Pagados en su totalidad por el comprador.

• Cubiertos completamente por el vendedor.

• Compartidos equitativamente entre ambas partes.

Esto depende de la negociación entre las partes. Sin embargo, por ley, cada parte es responsable de cubrir los honorarios correspondientes a su representación legal y los cargos gubernamentales que le correspondan según su rol en la transacción. Lea más sobre quién paga los costos de transacción de propiedades en Costa Rica.

Una de las principales obligaciones legales para los vendedores en Costa Rica es el impuesto sobre las ganancias de capital, el cual se aplica a propiedades que no son residencia principal.

Tasa del impuesto

• 15 % sobre la ganancia (diferencia entre el precio de venta y el de compra).

• En ventas únicas de primera vez, el vendedor puede optar por pagar 2,25 % sobre el precio total de venta en lugar del 15 %.

• Las propiedades mantenidas a través de fondos de inversión financiera están sujetas a una tasa del 20 %.

Exención por residencia principal

• Si la propiedad es su residencia habitual, no aplica el impuesto sobre ganancias de capital.

Vendedores no residentes

• El comprador debe retener y pagar el impuesto en nombre del vendedor no residente al Ministerio de Hacienda de Costa Rica.

Proceso de declaración

• El vendedor debe presentar el formulario D-162 («Declaración de ganancias y pérdidas de capital») a través de la plataforma en línea del Ministerio de Hacienda.

Por ejemplo, un vendedor que adquirió una propiedad por $500,000 y la vende por $800,000 podría deber impuestos solo sobre la ganancia de $300,000, dependiendo de su elegibilidad. Una estructura estratégica, como la inversión mediante fondos, puede optimizar los resultados fiscales.

La mayoría de las propiedades frente al mar en Costa Rica son propiedades en concesión, no terrenos con título pleno. Estas están reguladas por la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y administradas por las municipalidades locales.

Consideraciones clave para vendedores:

• No se puede vender el terreno como tal, ya que es propiedad del Estado.
• Lo que se vende son las acciones de la sociedad que posee los derechos de concesión.
• Al menos el 51 % de la empresa debe pertenecer a un ciudadano costarricense.
• La venta debe seguir un protocolo aprobado por la municipalidad para transferir los derechos de concesión al(los) nuevo(s) accionista(s).
• Es fundamental trabajar con un abogado especializado para garantizar que se cumplan todos los requisitos legales y municipales durante el proceso de traspaso.

Aunque las propiedades en concesión ofrecen oportunidades únicas, especialmente en zonas costeras, los vendedores deben tener presente que existen mayores controles y procedimientos municipales. En este tipo de operaciones, la discreción y la asesoría legal experta son imprescindibles.

Lea más sobre las propiedades en concesión en Costa Rica:

• Zona Marítimo Terrestre, usualmente designada como propiedad en concesión, y restricciones sobre propiedades frente al mar
• ¿Se puede comprar o vender una propiedad en concesión?

Los fideicomisos pueden ser una excelente herramienta para la venta de bienes raíces, especialmente en la planificación patrimonial o en la estructuración de transferencias complejas.

Los fideicomisos deben ser establecidos formalmente con asesoría legal y deben indicar claramente los roles del fideicomisario, el fideicomitente y los beneficiarios.

Los vendedores pueden encontrarse con el término “fee simple” en conversaciones con compradores extranjeros. Aunque no es un concepto reconocido en la legislación costarricense, se refiere a una propiedad titulada. Es la forma más completa y segura de tenencia, que otorga control total para vender, alquilar o transferir la propiedad.

Si usted está vendiendo un terreno titulado (a diferencia de una propiedad en concesión o bajo arrendamiento), está ofreciendo un modelo de propiedad plena. Este suele ser el más atractivo para compradores internacionales.

En The Agency Costa Rica entendemos que vender una propiedad no es solo una transacción—es una decisión de legado. Nuestros socios legales y asesores ofrecen un acompañamiento de alto nivel en cada etapa del proceso, protegiendo sus intereses con precisión, discreción y dedicación.