Un cambio reciente en la ley de Costa Rica, ha modificado los requisitos de votación y el alcance de los acuerdos para las Juntas de Condóminos en el territorio nacional. El cambio actualizó el porcentaje de votos necesarios para modificar algunas características de la propiedad y también estableció nuevas pautas sobre cómo se pueden aprobar cambios específicos.
Vivir en una comunidad privada, condominio o asociación de propietarios es común en Costa Rica, incluso para propiedades de lujo, desarrollos inmobiliarios y lotes de terreno importantes. Esta es la estructura legal preferida para torres verticales y apartamentos en la mayor parte de Costa Rica, para la vida en la ciudad, desarrollos de montaña y muchas comunidades de playa.
Los beneficios de una propiedad en condominio son significativos para los propietarios y pueden incluir más seguridad, comodidades adicionales e incluso estatus social. Sin embargo, el estado de condominio de una propiedad también implica ciertas regulaciones establecidas por ley, por los reglamentos internos y por el órgano de gobierno de la comunidad.
Hay muchos beneficios para las casas y propiedades en condominio, pero es importante entender que la seguridad, las comodidades e incluso el estatus social que puede obtener en un condominio también vienen con regulaciones específicas que ayudan a definir la comunidad.
Clari Vega – Managing Partner
Cambios a la Ley de Condominios en Costa Rica (2022)
Costa Rica actualizó el artículo 27 de la «Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio» (N° 7933) que regula las propiedades legalmente registradas como condominio. La actualización generó varios cambios que pueden agregar flexibilidad para realizar alteraciones dentro del condominio, sus áreas comunes y su uso. Aquí hay un resumen de los cambios que especifican cómo los propietarios dentro de un condominio pueden votar:
Acuerdos que requieren voto unánime:
Estas modificaciones requieren el voto unánime de todos los propietarios dentro del condominio:
- Modificar el destino del condominio.
- Abandonar el régimen de propiedad en condominio, siempre que las unidades resultantes no contravengan otras leyes.
- Grabar o enajenar el condominio en su totalidad.
2/3 acuerdo de votación del valor total del condominio
Estos cambios requieren votos de acuerdo de propietarios que representen al menos 2/3 del valor total del condominio, siempre que ningún propietario individual represente más del 50%:
- Variar el destino especial de un terreno subsidiario o unidad dentro del condominio.
- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a uno de los propietarios para realizar estos trabajos.
- Adquirir nuevos bienes comunes, cambiar la finalidad de los existentes o enajenarlos en cualquier forma, excepto si se trata de la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, lo que requerirá acuerdo unánime.
- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.
- Variar el área proporcional de las filiales, en relación al área total del condominio o área común.
- Variar las cláusulas de los estatutos sociales o de los reglamentos de condominio y administración.
NOTA: En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el 50% del total de los votos, requerirá del otro 50% de los votos en Asamblea.
Cualquier otro acuerdo o determinación no señalado en los dos párrafos anteriores, será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.
¿Qué es un condominio en Costa Rica?
Un condominio en Costa Rica, se refiere a una entidad legal específicamente creada con ese fin y que está registrada como tal, bajo la Ley de Condominios, en el Registro Nacional de Costa Rica. Este registro agrega transparencia ya que muchos de los detalles están disponibles públicamente en el registro. Incluyen definiciones de las áreas comunes, los estatutos, la forma de administración y demás información importante.
Un condominio en Costa Rica puede existir como un edificio de varios pisos, un grupo de apartamentos individuales o casas e incluso lotes de construcción de viviendas independientes.
El registro de un condominio en Costa Rica incluye un conjunto de estatutos conocido como reglamento. El derecho legal específico de administrar o regular las propiedades que forman parte del condominio se encuentra bajo la Ley de Condominios de Costa Rica, y el reglamento específico (estatutos) puede ser modificado en las asambleas generales de los condóminos.
Todos los condominios residenciales y de uso mixto en Costa Rica, ya sean unifamiliares, adosados o de gran altura, tienen una asociación de propietarios.
¿Cuál es la diferencia entre un Condominio y una Asociación de Propietarios?
La respuesta rápida es: ámbito de propiedad. La diferencia entre un condominio y una asociación de propietarios típica es lo que realmente poseen los miembros individuales. Esto es casi lo mismo en Costa Rica que en los EE. UU. y otros países.
Con un condominio, cada miembro es dueño de su unidad individual y tienen un interés de propiedad conjunta en las áreas comunes. Por ejemplo, el propietario de un condominio tiene una co-propiedad en el vestíbulo del edificio o en las áreas de la piscina y canchas de tenis del condominio. Todos los propietarios de condominios son miembros de la asociación de su comunidad y comparten la propiedad de lo que posee esa asociación.
La propiedad en una asociación de propietarios es un poco diferente. Con una asociación, cada miembro posee su propiedad individual y su lote. Sin embargo, las áreas comunes son propiedad de la propia asociación de propietarios, lo que significa que no existe un co-propiedad en las áreas comunes. La asociación de propietarios puede ser una entidad totalmente independiente o puede ser propiedad del desarrollador de la comunidad, una distinción importante a considerar al momento evaluar la propiedad.
